购房不过户,法律风险多

发布时间:2018-12-25 17:16:59

房屋属于不动产,根据我国《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,在房屋买卖中,即使买受人按照合同约定住进了购买的房屋,如果没有及时办理房屋过户手续,仍然会承担一定的法律风险。 

 

 

风险一:房屋遭恶意出售

 

在目前房地产市场交易活动中,房屋价格上涨较快,房屋所有权人感觉自己以前卖亏了,往往利用买主没有办理过户登记手续的漏洞,将已出售但仍在自己名下的房屋再次出售给第三人。如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形,那么,根据《合同法》的规定,房屋买受人可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的房屋买卖合同无效,然后要求房屋所有权人继续履行合同。 

 

风险二:房屋遭法院查封

 

在二手房买卖中,有的房屋所有人已预先将房屋抵押给他人,有的房屋所有人因为有其他债务纠纷担心房屋被国家机关查封而急于将名下房屋转让的情形。如果在签订房屋买卖合同时,房屋所有权人明知出售的房屋已被国家机关采取了查封等强制措施,合同一般认定为无效。因此给买受人造成损失的,应当承担损害赔偿责任。 

 

风险三:房屋交易无处分权

 

房屋买卖实际操作中,房屋所有权人基于节约时间成本和便于交易的考虑,往往会委托代理人办理相关手续。买受人在签订房屋买卖合同时,一定要审查代理人的权限是否包括房屋的处分权。如果代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同,事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权,买受人与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。   

 

风险四:房屋遇拆迁不补偿

 

 

随着城市化进程加快,在棚户区改造和城市房屋拆迁中经常遇到这样的情况:房屋的实际占有人和产权证登记人不一致,卖方提出各种理由主张撤销合同或合同无效,要求返还价款,恢复到合同订立前的状态。出现这种情况的原因,一方面是遇到高额的拆迁补偿款造成当事人违背诚实信用原则拒不协助买方过户;另一方面,为节省过户税费,大量房屋买卖双方只签订买卖合同和交付产权证照,造成了毁约隐患的存在。